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        主要为房地产开发公司提供全程法律服务:



         1、帮助房地产开发公司总部设计项目公司的法律框架；

         2、帮助房地产开发公司总部起草所有与房地产开发相关的法律文件；

         3、参与房地产公司的各种谈判；

         4、提供与房地产相关的常年或专项法律服务；

         5、代理房地产相关的诉讼。





        物权法案例一：《住宅楼屋顶广告牌收益，业主能否分享》            


        邓江华律师为新华社读者讲解物权法





        主持人：

              我是广州市天河区某小区业主。我家住在3号楼顶层，该层所有房屋都由我家买下。2007年1月，一幅巨大的汽车广告牌在我家正上方
        的楼顶上树立起来。2007年3月6日，我带了房产证找广告商协商，要求对方支付给我全部广告费。广告商说已经取得小区物业的同意，并
        已向物业支付了一年的广告费50万元。我认为，物业无权替我收取这笔钱。3号楼的其他业主则认为，房顶是大家的，广告商应该向全楼
        业主付费。在此请教以下问题：在住宅楼屋顶上放置广告牌是否需要征得业主同意？放置广告牌的收益，业主能否分享？如何分享？

                                                                                                                                                                          广东 张玉楠
        
        主持人请北京市双全律师事务所主任邓江华律师解答：
        
              张玉楠读者所反映问题很有代表性。现实生活中，在没有征得业主同意的情况下，许多广告商任意在小区居民楼的楼面发布广告或在
        楼顶树立广告牌。这些广告商向小区物业支付广告发布费用或租金，但小区相关业主却拿不到钱。不过，业主们遇到的这些问题在物权法
        生效后（2007年10月1日），就会有解决办法。在此将相关规定介绍如下。

              物权法规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
        其中，决定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”及“改建、重建建筑物及其附属设施”，应当经专有部分占建筑物总面积三分
        之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半
        数的业主同意。决定其他共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
         小区居民楼的屋顶属于该楼的全体业主共有，其管理权和收益权也应该由该楼全体业主共同享有。

              本案中，广告商利用居民楼楼顶做广告，其收益既不属于物业公司，也不属于哪一家业主，而是全楼的所有业主。对于广告牌收益的
        分享办法，物权法规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业
        主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

              本案中，对于住宅楼屋顶广告牌相关收益，如果业主能约定一致的，按照约定分享；如果具体分配比例约定不明确时，则由业主按照
        专有部分占建筑物总面积的比例确定。
        
                                                                                                                                                  新华社《半月谈》2007年第14期





        物权法案例之二： 如果开发商违法处置停车位，业主怎样维权            


        邓江华律师为新华社读者讲解物权法       新华社《半月谈》2007年第12期





        主持人：

              我是上海市浦东新区某小区二期楼盘的业主。开发商向我们收取的停车位月租金为360元。  但此前的一期楼盘，  停车位的月租金是
        160元。开发商随意提高租金标准的做法，引起了小区内大多数业主的强烈不满，许多人拒绝交纳停车位租金。开发商以此为由禁止我们
        在小区内停车，还把停车位出租给了外面的公司。在此想请教以下两个问题：
              
               1、小区内的停车位是否属于公摊面积，使用时是否需要业主另外付费？
               2、开发商收取过高停车位月租金或者违法处置停车位时，业主该怎样依法维权？

                                                                                                                                                                          上海 王建国
        
              
        主持人请北京市双全律师事务所主任邓江华律师解答：
        
               一、小区内的停车位是否属于小区内的公摊面积取决于合同约定和法律规定。属于公摊面积的，业主使用时不用另外付费，不属于
        公摊面积的，业主使用时应该另外付费。 我国物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、
        附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。可见，业主取得小区内的停车位的
        权属，主要有以下三种情况：
              （一）、如果业主在买房时都是统一跟开发商约定：取得停车位的具体方式是出售或者附赠，业主已经联合支付了停车位的成本，
        则该约定部分的停车位应属于小区内公摊面积的范围。
              （二）、如果业主跟开发商约定：取得停车位的具体方式是出租，则约定部分的停车位不属于小区内公摊面积，业主要想使用这部
        分停车位，需要另外付费。同时，开发商也不得将该部分停车位的面积计入公摊面积，否则构成合同欺诈。
              （三）、如果小区内的停车位占用了业主共有的道路或者其他场地，则该部分停车位属于业主共有，应该属于公摊面积范围。业主
        不用另外付停车位租金。
              
               二、开发商收取过高停车位月租金或违法处置停车位时，业主应该依据消费者权益保护法、物权法及其他有关法律规定，维护自己
        的合法权益。 消费者权益保护法规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。物权法还规定：建筑
        区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。合同法规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。所
        以，业主发现开发商收取过高的停车位月租金或违法处置停车位时，应该采取以下步骤依法维权：
               （一）、熟悉有关法律法规，知晓自己的基本权利。
               （二）、及时向律师和有关专家了解关于公摊面积的有关规定，并及时向开发商索取与公摊面积有关的证明材料。业主应该根据商
        品房买卖合同或商品房预售合同的约定，跟开发商协商，要求其先公布公摊面积的计算依据和详细、具体的最终数据，然后根据情况和
        开发商协商解决办法，必要的时候可以请律师参与协商、谈判过程。
               （三）、在确定停车位的确不属于公摊面积的前提下，业主可以主动提出要求行使物权法赋予的停车位优先使用权。
               （四）、如果停车位的确不属于公摊面积，并且商品房买卖合同或商品房预售合同对停车位租金约定不清楚，业主还可以依据民法
        通则和合同法的有关规定，通过诉讼途径要求开发商降低停车位的租金。
               （五）、对于开发商的其他违约或侵权行为，业主应该在咨询律师的基础上，采取进一步的法律行动维护自己的合法权益。


                                                                                                                                                  新华社《半月谈》2007年第12期







        最新房地产法律目录


         一、房地产开发、房屋买卖

         1、 法律：

         K11 中华人民共和国物权法 2007/03/16

         K12 中华人民共和国城市房地产管理法（修正） 2007/08/30

         K13 中华人民共和国土地管理法 2004/08/28

         K14 中华人民共和国合同法 1999/03/15

         K15 中华人民共和国建筑法（节选）1997/11/01

         2、 国务院法规：

         K21 诉讼费用交纳办法 2007/04/01

         K22 住房公积金管理条例（修订）2002/03/24

         K23 中华人民共和国土地管理法实施条例 1999/01/01

         K24 城市房地产开发经营管理条例 1998/07/20

         3、 部门规章：

         K31 城市商品房预售管理办法（修正）2004/07/20

         K32 经济适用住房管理办法 2004/05/13

         K33 城市房屋权属登记管理办法（修订）2001/08/15

         K34 商品房销售管理办法 2001/06/01

         K35 房产测绘管理办法 2001/05/01

         K36 房地产开发企业资质管理规定 2000/03/29

         4、 北京市规章：

         K41 北京市经济适用住房管理办法(试行) 2007/09/25

         K42 北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法 2007/03/01

         K43 北京市城市房地产转让管理办法 2003/12/01

         K44 北京市已购公有住房上市出售实施办法 2003/03/01

         K45 北京市商品住宅销售价格构成管理办法 2001/06/01

         5、 司法解释：

         K51 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 2003/06/01

         K52 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）1999/12/19

        
         二、房屋租赁常用法律

         1、 法律：

         W11 民法通则 1987/01/01

         2、 部门规章：

         W21 廉租住房保障办法 2007/12/01

         W22 城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法 2005/10/01

         W23 城镇廉租住房租金管理办法 2005/05/01

         W24 城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 2004/03/01

         3、 北京市：

         W31 北京市城市廉租住房管理办法 2007/09/25


         三、房屋质量常用法律

         1、 法律：

         F11 中华人民共和国建筑法 1997/11/01

         F12 中华人民共和国产品质量法 1993/09/01

         2、 国务院法规：

         F21 建设工程安全生产管理条例2004/02/01

         F22 建设工程勘察设计管理条例2000/09/25

         F23 建设工程质量管理条例2000/01/30

         3、 部门规章：

         F31 房屋建筑工程抗震设防管理规定2006/04/01

         F32 建设工程质量检测管理办法2005/11/01

         F33 住宅室内装饰装修管理办法2002/09/01

         F34 全国建筑装饰装修工程量清单计价暂行办法2002/01/01

         F35 房屋建筑工程质量保修办法2000/06/30

         F36 建设项目竣工环境保护验收管理办法2002/02/01

         F37 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定2000/06/30

         4、 北京市规定：

         F41 北京市建设工程材料使用监督管理若干规定2007/10/01

         F42 北京市建设工程施工现场安全监督工作规定2006/08/01

         F43 住宅工程质量分户验收管理规定2006/01/01

         F44 北京市城市环境建设规划2004/11/22

         F45 北京市家庭装饰市场施工企业质量跟踪监督实施办法2000/09/14


         四、房屋拆迁常用法律

         1、 高法解释：

         Q11 最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议

         提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复 2005/08/11

         2、 国务院规定：

         Q21 城市房屋拆迁管理条例 2001/11/01

         3、 部门规章：

         Q31 城市房屋拆迁工作规程 2005/12/01

         Q32 城市房屋拆迁行政裁决工作规程 2004/03/01

         4、北京市规定：

         Q41 北京市建设征地补偿安置办法 2004/07/01

         Q42 北京市宅基地房屋拆迁补偿规则 2003/08/01

         Q43 北京市集体土地房屋拆迁管理办法2003/08/01

         Q44 北京市城市房屋拆迁管理办法2001/11/01

         5、 北京市部门规定：

         Q51 拆迁项目招投标操作规程 2003/09/30

         Q52 北京市城市房屋拆迁补助费有关规定 2002/01/31


         五、房屋物业常用法律

         1、 国务院规定：

         Y11 物业管理条例2007/10/01

         Y12 物业服务定价成本监审办法（试行）2007/10/01

         2、 部门规章：

         Y21 建设部信访工作管理办法2005/05/01

         Y22 物业服务收费管理办法2004/01/01

         3、 北京市规定：

         Y31 北京市物业服务收费管理办法(试行) 2006/01/01

         Y32 北京市居住小区机动车停车管理办法2004/07/01

         Y33 北京市物业管理招标投标办法2003/12/01

         Y34 北京市住宅区及住宅安全防范设施建设和使用管理办法2003/10/01

         Y35 北京市电梯安全监察办法2003/08/01