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主持人： 我是上海市浦东新区某小区二期楼盘的业主。开发商向我们收取的停车位月租金为360元。 但此前的一期楼盘， 停车位的月租金是 160元。开发商随意提高租金标准的做法，引起了小区内大多数业主的强烈不满，许多人拒绝交纳停车位租金。开发商以此为由禁止我们 在小区内停车，还把停车位出租给了外面的公司。在此想请教以下两个问题： 1、小区内的停车位是否属于公摊面积，使用时是否需要业主另外付费？ 2、开发商收取过高停车位月租金或者违法处置停车位时，业主该怎样依法维权？ 上海 王建国 主持人请北京市双全律师事务所主任邓江华律师解答： 一、小区内的停车位是否属于小区内的公摊面积取决于合同约定和法律规定。属于公摊面积的，业主使用时不用另外付费，不属于 公摊面积的，业主使用时应该另外付费。 我国物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。可见，业主取得小区内的停车位的 权属，主要有以下三种情况： （一）、如果业主在买房时都是统一跟开发商约定：取得停车位的具体方式是出售或者附赠，业主已经联合支付了停车位的成本， 则该约定部分的停车位应属于小区内公摊面积的范围。 （二）、如果业主跟开发商约定：取得停车位的具体方式是出租，则约定部分的停车位不属于小区内公摊面积，业主要想使用这部 分停车位，需要另外付费。同时，开发商也不得将该部分停车位的面积计入公摊面积，否则构成合同欺诈。 （三）、如果小区内的停车位占用了业主共有的道路或者其他场地，则该部分停车位属于业主共有，应该属于公摊面积范围。业主 不用另外付停车位租金。 二、开发商收取过高停车位月租金或违法处置停车位时，业主应该依据消费者权益保护法、物权法及其他有关法律规定，维护自己 的合法权益。 消费者权益保护法规定：消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。物权法还规定：建筑 区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。合同法规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。所 以，业主发现开发商收取过高的停车位月租金或违法处置停车位时，应该采取以下步骤依法维权： （一）、熟悉有关法律法规，知晓自己的基本权利。 （二）、及时向律师和有关专家了解关于公摊面积的有关规定，并及时向开发商索取与公摊面积有关的证明材料。业主应该根据商 品房买卖合同或商品房预售合同的约定，跟开发商协商，要求其先公布公摊面积的计算依据和详细、具体的最终数据，然后根据情况和 开发商协商解决办法，必要的时候可以请律师参与协商、谈判过程。 （三）、在确定停车位的确不属于公摊面积的前提下，业主可以主动提出要求行使物权法赋予的停车位优先使用权。 （四）、如果停车位的确不属于公摊面积，并且商品房买卖合同或商品房预售合同对停车位租金约定不清楚，业主还可以依据民法 通则和合同法的有关规定，通过诉讼途径要求开发商降低停车位的租金。 （五）、对于开发商的其他违约或侵权行为，业主应该在咨询律师的基础上，采取进一步的法律行动维护自己的合法权益。 新华社《半月谈》2007年第12期
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